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こんにちは、地方公務員のノリです。
僕は太陽光発電事業を2014年に始め、事業を行い5年以上経過しました。
現在は５基運用しており、このまま順調に売電収入を確保できれば、20年間で5,000万円以上の資産を得られる予定です。
今日は、太陽光発電事業のリスクを少しでも減らすために、太陽光発電設備の売買契約の前に、必ずチェックするべき項目について、まとめました。
本記事の内容
以下、詳しく説明します。
◆売買契約をする前に
太陽光発電事業は投資として行う方がほとんどだと思いますが、物件の売買契約時には、発電量や売電収入などの利益ばかりを考えず、様々な不安要素を確認し、事業リスクを出来る限り下げることが重要です。
今回、土地付き太陽光発電設備を売買契約するにあたり、チェックするべきポイントをまとめました。
◆売買契約前のチェック事項について
以下の１１項目を確認することで、おおよそのリスクは避けられます。
一つずつ詳しく見てきましょう。
１、土地は売買か賃貸か
土地を購入するのか、賃貸かをしっかりと検討しましょう。
土地購入の場合
メリット
- 土地が自分の所有地になるので20年間だけでなく、それ以降も事業継続することが可能。（僕が推奨する30年での事業計画が可能となります）
デメリット
- 土地代金（数十万～数百万）として初期費用がかかる。
- 毎年の固定資産を支払わなければならない
土地賃貸の場合
メリット
- 土地代が不要のため初期費用を抑えることができる
- 固定資産税は所有者でないので支払う必要がない
デメリット
- 賃貸料が毎年発生する（しかし、土地代を分割したと思えばデメリットと考えなくても良いと思います）
- 所有者と賃貸の契約をしても、相続などで所有者が変更した場合に、途中で事業継続できなくなる可能性がある（最初に賃借権の登記を行うことをオススメします）
僕は、出来る限り土地は売買をおすすめしますが、FIT終了後の出口戦略を考えると、土地の賃貸を選択するのも悪くないと思います。
２、土地の固定資産税について
土地を購入する際は、事前に太陽光発電設備を設置した場合の土地の固定資産税を確認しましょう。
業者がしっかりと調べていない場合は、自分で役所へ確認しましょう。
20年間維持費として計上されます。
事業の収支に関わるので、土地の固定資産税が20万以上する場合は、太陽光発電事業としては、僕はおすすめしません。
３、土地の適正について
太陽光発電設備に適した土地かどうか、土地の特徴を確認しましょう。
現地での確認は重要です。
必ず一度は現地を確認してから、契約をするようにしましょう。
太陽光発電に最適な土地の条件について、詳細はこちらの記事をご覧下さい。
簡単にポイントだけまとめます。
南側に遮光物がないか
南側に太陽の光を遮るものがないかどうか確認しましょう。
太陽光発電事業は日射量が全てです。
できれば東側、西側も遮光物がない物件を選びましょう。
進入路の有無
道路に接道していない場合、その土地に入ることができなくなり、事業が継続できなくなる可能性があります。
このような土地はあまりないと思いますが、接道がなく、隣接地を通行する権利を得てしかその土地に入ることができない場合は、その物件はおすすめしません。
傾斜地でないかどうか
土地が傾斜地になっている土地はおすすめしません。
災害等により、土砂崩れが発生し、事業継続ができなくなる場合があるためです。
４、周辺エリアの太陽光発電設備の設置状況について
その物件の周辺エリアに太陽光発電設備があるかどうか確認しましょう。
GoogleＭＡＰで確認もできます。
できれば数キロ以内に複数の太陽光発電設備がある場所をおすすめします。
理由は、太陽光発電設備が周辺にあることで、太陽光発電事業に理解がある人が多いので後に問題が起こる可能性が低くなります。
また、そのエリアが太陽光発電事業に適しているということを示す根拠にもなります。
周りに全く設備がない場合、もしかしたら太陽光発電事業に向いていないエリアの可能性があるので注意しましょう。
５、設置エリアのリスクの有無
20年間の事業を行うために、可能な限りリスクを下げるようにしましょう。
出力制御のないエリアかどうか
太陽光発電事業では、電力を売って利益を得ることになりますが、春の発電量の多い時期は、電力の需要よりも、供給量が多くなる可能性があります。
九州電力では、太陽光発電設備が増えすぎたことで供給量が多くなり、昼前後の時間帯だけ一時的に買取をストップして、需要と供給の均衡を図っている状況です。
これを出力制御といいます。
この出力制御のないエリアは、東京電力、関西電力、中部電力の3電力になります。
できるだけこのエリアの物件を選ぶようにしましょう。
ただ、どうしてもこれら以外のエリアに所有したい場合は、出力制御補償の保険があるので、加入することをおすすめします。
河川の氾濫により水没しないエリアかどうか
近年、自然災害が非常に増えております。
いくら保険で対応できるといえど、台風等で河川が氾濫し、太陽光発電設備が水没し事業がストップしてしまうことは避けたいので、必ず、河川の増水で影響のない土地を選びましょう。
土砂災害警戒区域（レッドゾーン）と呼ばれる危険地域かどうか、河川が氾濫しない場所かどうか、各自治体の防災ＭＡＰなどを参考に調べることができます。
埋蔵文化財の採掘調査が必要ない土地であること
埋蔵文化財の採掘調査で万が一出土した場合、長期にわたる調査が必要になり、追加で資金が必要になる場合や、事業開始できなくなるリスクもあります。
埋蔵文化財の調査が不要な土地を選ぶようにしましょう。
積雪の影響がないエリアかどうか
住んでいる場所が積雪エリアで、近くに太陽光発電設備を設置したい場合は仕方ありませんが、可能な限り、積雪のないエリアの物件を選びましょう。
このように雪でパネルが覆われてしまうと全く発電しません。ちなみに、半分だけ雪下ろしをしましたが、断念しました・笑
また、積雪で発電量が減るだけでなく、架台が歪むなどの事故も起きている例も聞きます。
もし、積雪エリアを選ぶ場合は、パネルの角度は30度、パネルの前面高さを地面から最低でも1メートル以上にすることをおすすめします。
僕の住んでいる地域は積雪エリアですので、積雪対応の架台にしております。
（パネル前面GL150センチ以上、角度30度にしています）
６、設備機器のメーカー・保証について
パネルメーカーやパワコンメーカーの確認及び保証の内容確認を行いましょう。
海外メーカーでも大手パネルメーカーを選ぶことをおすすめします。
パネル保証があっても、そのメーカーが倒産したり、太陽光発電事業から撤退してしまったりしては、保証は受けられません。
1基目として所有する物件を探す方は、あまり聞かないマイナーなメーカーのパネルは、金額が安くても極力選ばない方が良いと思います。
物件のパネル変更ができない場合は、物件を見送ることも検討しましょう。
パワコンは、保証があるのかどうか、さらに保証期間が最低でも10年、できれば15年の保証をおすすめします。
７、物件の価格・利回りについて
自分の設備投資の予算を決め、それにあった物件を選びましょう。
利回りについては、近年、FIT単価が下がり、10％を下回る物件が増えてきておりますが、可能な限り10％以上、理想は11％以上の物件を選びましょう。
物件価格については、連係負担金や遠隔監視システム、フェンス等が含まれているかどうかの確認も行いましょう。
いくら利回りが良くても、別途、追加費用がかかるようでは利回りが下がってしまいます。
物件選定のポイントはこちらの記事をご覧下さい。
８、発電量・売電収入のシミュレーションについて
業者のシミュレーションは非常に甘く計算されている場合が多いです。
物件の利回りにも影響があるので、発電量、売電収入のシミュレーションをしっかりと行いましょう。
売電収入のシミュレーションの方法については、こちらの記事をご覧下さい。
９、メンテナンスの計画
太陽光発電設備は、メンテナンスが必須です！
購入する太陽光発電設備に、メンテナンス契約が付帯しているかどうか確認しましょう。
太陽光発電設備の利回りが良くても、高額なメンテナンス費用がセットになっている場合があります。
その場合、表面利回りが良くても、実質利回りが下がってしまいます。
メンテナンス契約必須で、金額が年間20万円以上の物件はおすすめしません。
メンテナンスの相場や、メンテナンス費用を下げるために自分で出来ることについては、こちらの記事をご覧下さい。
１０、連系予定日について
連携予定日がいつなのか、確認しましょう。
現在、様々な理由から、連系までに時間を要する場合が多々あり、長い場合は、連系が数年先になる物件もあるようです。
必ず業者に連携予定日を確認し、自分の計画に影響のない物件を選びましょう。
場合によっては、物件を見送り、別の物件を選ぶのもひとつの選択になります。
１１、支払い方法について
土地の決済条件、設備の決済条件を確認しましょう。
前払金、中間金、最終支払金の金額割合、タイミングを確認しましょう。
前払いが必須の場合は、その業者が本当に健全な事業運営となっているのかどうかも確認が必要です。
前金数百万円を支払ったあと、業者が倒産してしまって、返金ならなかった人もいます。
そうならないため、HPの確認はもちろん、可能であれば会社へ訪問までして確認することをおすすめします。
また、販売業者に提携の信販ローンがあるのかどうかも確認しましょう。
初めての方は、自分で事業計画を立て、金融機関で融資の相談をするのはハードルが高く、時間を要するはずです。
まずは信販系の太陽光ローンで物件を抑え、そのあとに連系までの期間で、金融機関融資に切り替える相談、交渉を行いましょう。
チェック項目は以上となります。
これらのチェック事項を確認してから、納得いく物件を契約しましょう。
◆契約時に注意すること
契約時の土地購入に伴う重要事項説明書や、太陽光発電設備の売買契約書については、内容をすべて確認し、疑問に思うことは必ず担当者へ確認するようにしましょう。
瑕疵担保責任の条項や、外部要因により引渡し前に太陽光発電事業が遂行不可能となった際の特約条項などは、特に注意深く読み、理解し、それから契約するようにしてください。
良い太陽光発電物件が見つかり、すぐにでも契約したいという気持ちが先に出てしまい、契約事項をしっかりと把握しないまま契約してしまうことだけは避けましょう。
太陽光発電投資は、安い投資ではありません。
冷静に、客観的に、物件を確認し、契約書の内容を理解し、それから契約を行いましょう！
まとめ
- 土地付き太陽光発電設備を売買契約する前に事業リスクを下げることが重要
- 土地・物件・契約内容をすべてチェックすること
- リスクを考え、物件を選定すること
- 疑問に思うことは必ず確認すること
- すぐに契約することばかりを考えず、冷静に、客観的に物件をみること
- 契約書の内容はすべて理解するまで読むこと
以上、太陽光発電設備の契約時に注意することでした。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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