こんにちは、地方公務員のノリ＠investmentNoriです。
2014年から太陽光発電事業を行い７月で7年目を迎えました。
現在は、設備５基運用中で、さらに今年もう１基連系を予定しており、20年間で6000万円以上の利益を見込んでいます。
これまでも一部では存在していましたが、返済期間15年固定金利だけでなく、
7月から返済期間20年の変動金利も選べるようになったようです。
最近は利回りの低い販売物件が多く、借入の返済、維持費（税金・メンテナンス・電気代）を差し引くと、固定金利15年では、ほとんどキャッシュが残らないことが多い中、それを変動金利20年でローンを組むことで、キャッシュフローが劇的に改善します。
15年返済では、ローン返済後の最後の5年間が太陽光発電事業のボーナス期間となるので、返済中の15年間のキャッシュフローが手厚くなるように、いかに利回りの高いお得な物件を見つけるか、借入金利を下げるか、といったところに事業者の方々は注力してきたはずです。
しかし、今回始まった20年返済という、FIT期間すべてを使って返済する選択肢が現れたことで、多くの太陽光発電事業者は1年目からキャッシュフローが多くなる20年間の返済期間を選択するようになるのではないでしょうか？
果たして、本当にそれでいいのか？
安易に20年間の変動金利での返済を選択していいのか？
少し疑問に感じました。
そこで、実際に返済期間別の年間キャッシュフローを計算、比較し、その結果、どちらを選択するべきなのか、まとめてみました。
これを読めば、あなたがどちらの返済方法を選択するべきなのか、わかります。
また、これまでどおりの単に利回りが高い物件を選択することが必ずしも良いわけではないことに気づくことができます！
太陽光発電事業の返済方法別20年間のキャッシュフロー比較
それでは、実際に15年固定・20年変動のそれぞれの毎年のキャッシュフローの比較をしてみます。
僕が付き合いのある販売業者に確認し、実際に販売している物件でFIT単価の高い物件と低い物件（FIT32円、FIT14円）、実際の借入金利を使って、比較してみました。
販売物件情報１
- FIT32円（利回り9.5％）
- 年間売電収入：340万円
- 販売価格：3,600万（土地代360万、設備代3,240万）
販売物件情報２
- FIT14円（利回り10.3％）
- 年間売電収入：170万円
- 販売価格：1,650万円（土地代150万、設備代1,500万）
比較条件
- 土地代を現金で支払い、残りはローン
- 固定金利15年：2.15％
- 変動金利20年：1.75％
- 消費税還付を行う
- メンテナンス：12万/年
- 土地固定資産税：5万/年
- 保険料：25万/10年
- 15年後にパワコンすべて取り替え200万円
上記条件のもと、それぞれのキャッシュフローを比較してみました。
| FIT32円 | 15年返済 | 20年返済 |
| 1年目 | 458,129 | 1,065,869 |
| 2年目 | 3,161,392 | 3,769,132 |
| 3年目 | -46,002 | 561,738 |
| 4年目 | -20,094 | 587,646 |
| 5年目 | 331,247 | 938,987 |
| 6年目 | 293,934 | 901,674 |
| 7年目 | 352,227 | 959,967 |
| 8年目 | 356,703 | 964,443 |
| 9年目 | 357,868 | 965,608 |
| 10年目 | 356,159 | 963,899 |
| 11年目 | 101,963 | 709,703 |
| 12年目 | 345,612 | 953,352 |
| 13年目 | 337,401 | 945,141 |
| 14年目 | 327,583 | 935,323 |
| 15年目 | -1,663,618 | -1,055,878 |
| 16年目 | 2,782,895 | 861,731 |
| 17年目 | 2,819,483 | 898,319 |
| 18年目 | 2,805,200 | 884,036 |
| 19年目 | 2,790,172 | 869,008 |
| 20年目 | 2,774,514 | 853,350 |
| 合計 | 19,022,767 | 18,533,047 |
| FIT14円 | 15年返済 | 20年返済 |
| 1年目 | 112,046 | 393,398 |
| 2年目 | 1,484,475 | 1,765,827 |
| 3年目 | -1,214 | 280,138 |
| 4年目 | 10,000 | 291,352 |
| 5年目 | 184,086 | 465,438 |
| 6年目 | 139,105 | 420,457 |
| 7年目 | 192,097 | 473,449 |
| 8年目 | 193,327 | 474,679 |
| 9年目 | 193,030 | 474,382 |
| 10年目 | 191,408 | 472,760 |
| 11年目 | -61,359 | 219,993 |
| 12年目 | 184,882 | 466,234 |
| 13年目 | 180,267 | 461,619 |
| 14年目 | 174,914 | 456,266 |
| 15年目 | -1,811,073 | -1,529,721 |
| 16年目 | 1,283,174 | 393,746 |
| 17年目 | 1,326,174 | 436,746 |
| 18年目 | 1,318,777 | 429,349 |
| 19年目 | 1,330,571 | 441,143 |
| 20年目 | 1,320,067 | 430,639 |
| 合計 | 7,944,755 | 7,717,895 |
※変動金利「1.75％」は20年間変動がない場合を想定しています。
上記結果から、FIT期間（20年間）では、15年返済（固定金利2.15％）の方が20年返済（変動金利1.75％）よりも最終利益が約20万～約50万円多い結果となりました。
返済期間が長い分、金利が低くても最終的に利息の支払額は多くなるようです。
また、返済期間中のキャッシュフロー平均をまとめると以下のようになります。
FIT32円（利回り９.５％）
- 15年返済（固定金利2.15％）：平均キャッシュフロー約30万円
- 20年返済（変動金利1.75％）：平均キャッシュフロー約90万円
FIT14円（利回り10.3％）
- 15年返済（固定金利2.15％）：平均キャッシュフロー約18万円
- 20年返済（変動金利1.75％）：平均キャッシュフロー約45万円
つまり、利回りが低い物件でも、単価が高い物件を選択する方が、キャッシュフローが増えるので、現在販売数が多いFIT14円物件よりも少しでもFIT単価の高い物件を選択する方が収益が良くなります。
ただ、高単価FIT物件は一度購入した方へ情報が先に周り、なかなか販売サイトには掲載されない場合がほとんどです。
僕が付き合いのある販売会社の中にも数社、今でも時々21円以上の物件を販売している会社があります。
とにかく情報を得るために、行動してみましょう。
分譲サイトに出回らない高単価物件を紹介しております。
2020年7月2日にFIT32円、29円、24円物件を複数紹介しております。
高単価物件を希望の方は、ラインで友だち申請し、ご連絡ください。
返済期間別メリットデメリット
返済期間別のキャッシュフローの差がわかりましたので、次に、それぞれのメリット・デメリットを考えてみます。
固定金利15年間のメリット・デメリット
固定金利15年のメリットは、金利が固定のため、返済計画が立てやすいということです。
途中で金利上昇がないために、安心して返済が可能となります。
15年固定金利を選択し、返済計画をしっかりと立てることで、仮にセミリタイアした場合でも、返済額が途中で増えるといった心配がなくなります。
デメリットは、最近多い10％以下の利回り物件では、返済期間中の15年間はキャッシュフローが少なくなることです。
セミリタイアを考えている人には、所有物件数を１０基以上必要になるのは確実で、これから始める方には大変厳しい道のりとなります。
返済期間中のキャッシュフローを多くする方法として効果的で簡単なのが、メンテナンスの一部を自分ですることです。
すべて外注している方は、ぜひ、自分でできる部分は自分でやってみましょう。
メンテナンスについては、こちらの無料でもらえるガイドブックが非常に参考になるので、まだもらっていない方はぜひ、資料請求をオススメします。
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変動金利20年間のメリット・デメリット
変動金利20年間のメリットは、金利が固定金利よりも低く、また、返済期間が長いため、年間のキャッシュフローが手厚くなることです。
先ほどの実際の数字を比較した結果でもわかるように、キャッシュフローが約2.5～3倍多い結果となりました。
副業と考えて長期で資産形成、資産運用する人であれば、20年間返済から得られる毎年のキャッシュフローは、長期の積立投資の原資に最適です。
デメリットは、変動金利のため20年間という長期の返済期間中に、返済金利が上昇し、返済額が増えてしまう可能性があることです。
また、パネルの劣化による売電額の減少もありますので、年々、キャッシュフローが減っていくこともデメリットと言えます。
もし、返済を２０年にし、複数基所有し、キャッシュフローが増えたからとセミリタイアした場合に、途中から金利が上昇して返済額が増え、太陽光発電から得られるキャッシュだけでは生活できなくなる可能性もあります。
信販ローン15年固定、20年変動、どちらの返済方法を選択するべきか
これまでの結果から、僕が考える返済期間のベストな選択方法として考えは以下のようになります。
15年固定金利を選択するべき人
太陽光発電事業の目的がセミリタイアするためという人です。
サラリーマンがセミリタイアを目的とした場合、メインの収入源であるサラリーマン収入が無くなったあとに、返済が増えてしまうリスクのある変動金利は選択するべきではありません。
返済計画が立てやすい、固定金利を選択しましょう。
金利上昇することがないので、安心して返済が可能となります。
20年変動金利を選択するべき人
太陽光発電事業の目的が資産運用・資産形成の人です。
太陽光発電事業から得られる毎年のキャッシュを、生活費に使用することなく投資へまわし、年利5％程度のインデックス投資で運用できれば、20年後には大きな資産になります。
仮に、先ほどの物件で、毎年残るキャッシュ90万円を貯蓄すると消費税還付金を合わせて20年間で約1900万円貯蓄することができますが、消費税還付から200万円、毎年90万円を積み立てて年利５％で運用した場合、20年後には約3,000万円になります。
コツコツと長期間、インデックス投資やロボアドバイザー投資で積立てることで、1,100万円以上増やすことが可能になります。
さらに、その3,000万円を3％程度の高配当株式へ投資すれば、21年目からは毎年100万円が勝手に入ってくる仕組みが出来上がります。
45歳の方が太陽光発電投資を行い、65歳までにこの3,000万円が準備できれば、配当株式で毎年100万円が配当金として入るので、老後の生活も安心出来ると思います。
このように、今回始まった変動金利20年間の返済方法は、メインで自分の仕事を持つサラリーマンや公務員などが、副業として太陽光発電投資を行い、さらに、株式投資やインデックス投資、ロボアドバイザーなどで積立を行う際に最適な投資となります。
インデックス投資、ロボアドバイザー投資については、こちらの記事をご覧下さい。
これまで、最後の５年間しか得られなかった資金を、２０年間に均等に分散することが可能となり、それにより、長期の積立投資の原資として再投資し、複利運用が可能となります。
サラリーマンが給与以外から毎月積み立てる資金を作ることができます。
個人的には、太陽光発電設備を仮に５基所有しているなら、３基分を固定金利15年、２基分を変動金利で借入を行い、固定金利３基で変動金利２基のリスクを分散して1年目から長期積立投資をしながら資産運用をバランスよく行い、資産を作る方法がベストであると考えます。
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15年固定金利と20年変動金利どちらを選ぶべきか、まとめ
- 信販ローンで、固定金利15年返済と変動金利20年返済では、キャッシュフローに大きな差ができます。
- 太陽光発電投資の目的によって、どちらを選択するべきか使い分けるべきです。
- 固定金利15年を選択するべき人は、太陽光発電投資で得られるキャッシュで生活をすることになるセミリタイアを目指している人で、しっかりとした返済計画を立てなければならない人です。15年と20年を組み合わせるのも良いですが、途中で返済額が増える変動金利だけを選択するべきではありません。
- 変動金利20年を選択するべき人は、資産運用を目的に太陽光発電事業を行っている人で、本業の仕事を持つサラリーマンなどです。太陽光発電投資で毎年得られるキャッシュを使ってコツコツとインデックス投資などを行いたい人には、この20年返済は最適な選択肢です。また、キャッシュフローが多くなる高単価FIT物件の所有をオススメします。
- メインの仕事を持つサラリーマンであれば、仮に途中で金利が上昇し返済額が増えても大きなリスクとはならないはずです。
以上、「太陽光発電事業の信販ローン、15年固定金利と20年変動金利どちらを選ぶべきか？ 」でした。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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