＼ブログランキング応援よろしくお願いします！／
こんにちは、地方公務員のノリ＠investmentNoriです。
2014年から太陽光発電事業を行い今年で7年目を迎えます。
現在は、設備５基運用中で、さらに今年もう１基連系を予定しており、20年間で6000万円以上の収益を見込んでいます。
田舎でセミリタイアする方法として、太陽光発電事業と、農業を組み合わせたソーラーシェアリングをオススメしました。
今日は、ソーラーシェアリングを行うための土地を探すポイントをまとめ、また、僕のこの1ヶ月間の出来事もお伝えします。
ソーラーシェアリングの土地を探すポイント
ソーラーシェアリングを行うための土地探しで僕が考えるポイントは以下のとおりです。
一つずつ見ていきます。
耕作放棄地・荒廃農地であること
農地といっても、現在耕作している農地を貸してくれる方はなかなかいません。
耕作放棄地や荒廃農地を探してみましょう。
耕作していないけれども、草刈りなどの管理をしっかりしている耕作放棄地は、何も生み出さない農地の管理に困っているはずですので、おおよそ貸してくれると思います。
所有者には声がけしてみる価値はあります。
また、荒廃農地と呼ばれる荒れている農地の地主は、僕の経験上、貸してくれる確率は低いように感じます。
農業はしないけれども、売りたくない、先祖から代々引き継いだ農地は誰にも貸したくない、そんな方が多いように感じます。
ですので、耕作放棄地と呼ばれる、耕作はしていないけれども、草刈りなどをしっかり行っている農地をターゲットに探してみましょう。
電柱が近くにある
電柱が遠いと、そもそも売電ができません。
電柱が近い場所にある農地を探しましょう。
電柱が遠くても太陽光発電設備は設置できますが、近くに電柱を立てる必要があり、負担金が一気に増えるはずです。
電柱に隣接する農地が理想です。
道路へ隣接している
道路へ隣接していることも重要です。
施工するにも、耕作するにも、道路からすぐ入れる土地を選びましょう。
もし、通行許可を得ていたとしても、数年後、相続や売買により通行できなくなる可能性はあります。
リスクは極力減らす意味でも、道路から直接入れる農地を選びましょう。
地元の農地であること
最後のポイントである地元の農地であることについては、僕の目的によるものです。
地元の優良農地を守りたいという目的が根本にあるため、この条件を必須に、ソーラーシェアリングできる農地を探しています。
仮にソーラーシェアリングができなくても、農地を再生して農業を始めたいという目的がありますので、地元の農地に限定して探しています。
投資、副業ということでソーラーシェアリングを狙うのであれば、耕作を委託することでソーラーシェアリング事業が可能となりますので、遠方の農地でも構わないと思います。
農地が見つかった次は、農地を売買・賃借しましょう。
今なら限定「メンテナンスガイド」無料プレゼント中！【om’s】 
農地を売買・賃借する方法
農地を売買・賃借し、農業に参入するためには、要件があります。
その要件とは、農地の所在地である市町村の農業委員会から「農地法第３条の許可」を得ることです。
また、個人と法人では、要件が異なります。
個人が農地の権利を取得する場合の要件
個人で農地の権利を取得する場合の要件をまとめました。
個人が農地の権利を取得する要件
- 農地のすべてを効率的に利用すること：機械や労働力等を適切に利用するための営農計画を持っていること
- 必要な農作業に常時従事すること：農地の取得者が必要な農作業に常時従事すること
- 一定の面積を経営すること：農地取得後の農地面積の合計が原則５０アール（5000㎡）であること。※ただし、この面積については、市町村の農業委員会で独自に変更が可能
- 周辺の農地利用に支障がないこと：水利調整に参加しない、無農薬農地で農薬を使用するなどの行為をしないこと
上記の条件が必須となります。（※農林水産省HP参照）
ソーラーシェアリングを行い、セミリタイアして農業をするには、個人でいきなり農業参入はハードルが高いと言えます。
より現実的な方法としては、すでに農家の要件を満たす方から農地を耕作してもらう条件のもと、地上権で太陽光発電設備を設置する方法が良いと思います。
ソーラーシェアリング設備を拡大し、自分のセミリタイアの条件に収入が達した時点で、初めて、自分が農家として農業参入するのが良いでしょう。
そのためにも、まずは、農家を探すことが重要です。
田舎に住む人であれば、それほど難しいことではないと思います。
では、次に、法人で農業に参入する方法についてです。
法人が農地の権利を取得する場合の要件
法人が農地の権利を取得する要件は、基本的に個人と同じ要件ですが、農地を売買する場合と、賃借する場合では異なります。
それぞれについて、まとめました。
農地を売買する要件
農地を売買するためには、農地所有適格法人にならなければなりません。
- 法人形態：株式会社、農事法人組合、合名会社、合資会社、合同会社、
- 事業要件：主たる事業が農業であること（売上高が過半であること）
- 議決権要件：農業関係者が総議決権の過半を占めること
- 役員要件：役員の過半が農業に常時従事する構成員であること
農地を賃借する要件
- 賃借契約に解除要件が付されていること：農地を適切に利用しない場合、契約を解除すること
- 地域における適切な役割分担のもとに農業を行うこと：集落での話し合いに参加、道路や水路の維持活動への参画
- 業務執行役員または重要な使用人が1人以上農業に常時従事すること：農作業に限らず、マーケティング等経営や企画に関することでも可能
以上が、法人で農業に参加する場合の条件です。
法人で太陽光発電事業の収入を超える農業収入を得ることは難しいと思います。
よって、農地所有適格法人として農地を売買するにはハードルが高いので、一般法人で農地を賃借する方法がより現実的であると考えられます。
また、そのためにも、耕作してくれる農業従事者が必要となりますので、結果的には、個人での場合と一緒で、耕作してくれる人が必要になります。
農地を売買・賃借する方法をまとめます。
農家でなければ、すぐに農業参入は厳しいことになりますので、売買は難しいことになります。
よって、農地を借りて耕作するしか方法はありません。
まずは、耕作してくれる農業者（認定農業者が好ましい）を探し、ソーラーシェアリングの下で耕作してくれる契約を結びましょう。
その後、農地をその農業者から賃借してもらうのか、法人として農地を賃借しその農業者から耕作してもらうのか、どちらにするのか検討しましょう。
僕は、法人で農地を賃借し、法人として契約した農家から耕作してもらい耕作実績を作り、太陽光発電の規模拡大に伴いセミリタイアできた後に、農業者から耕作を引き継ぐという方法がスムーズに農業を行えるのではないかと思います。
ここで、僕の今の現状をまとめてみます。
- 確保案件：FIT14円案件、55ｋｗ、農地800㎡
- 農地：耕作放棄地で複数箇所、賃借許可を得ている
- FIT権利：上記農地を低圧FIT13円の営農で申請中
FIT14円は農地転用で雑種地にして、野立て設置を計画していました。
しかし、今後ソーラーシェアリングを拡大していくには、実績があったほうが良いと考え、FIT14円もソーラーシェアリングでの設置に変更することにしました。
つまり、農地の売買が関係してきます。
転用後に売買であれば問題なく誰でも購入することができますが、農地のまま売買するためには、先程示した要件を満たす必要があります。
幸い、僕の父親は農家なので、問題なく売買ができる、と考えていました。
しかし、そう簡単に行かないことが判明しました。
所有農地は8,000㎡程度あるのですが、7,000㎡ある田は、知人に貸して耕作してもらっている状況であるため、実際の耕作面積が1,000㎡程度しかない状況とみなされることがわかりました。
耕作面積要件は僕の住む市町村では、3,000㎡が農地売買の基準となっておりますが、それでも、売買の耕作面積要件を満たしていません。
簡単に売買できると考えておりましたが、実は、農家でも売買ができないことがわかりました。
この課題をクリアするための戦略は２つあります。
- 新たに耕作する営農計画を提出し、新規就農者として登録し、通常の売買要件を満たすための要件をクリアする
- 耕作してもらっている田を一度返却してもらい、これから自分で耕作するという手続きを踏み、耕作面積要件をクリアした後、農地を売買し、再度、田を耕作を依頼するように変更する
色々と面倒ですが、どちらが良いのか、農業委員会へ相談して進めていきます。
簡単に行くと考えていたことも、なかなかハードルが高いように感じました。
ソーラーシェアリングへ向けた土地交渉
ソーラーシェアリングを行う農地の売買はいいですが、賃借の交渉は注意が必要です。
耕作放棄地を見つけても、20年間にわたり、賃借することになるので、高齢の農家であれば、必ず、その相続人まで確認をしましょう。
いくら契約書があるからといっても、その土地で農業をしていくには、後から問題が起こらないように、地主とその家族にも了承を得るようにしましょう。
実は、先日、こんな話がありました。
自宅の隣の85歳のおじいさんが高齢のため、農業ができなくなり、ここ数年、耕作できず、さらに管理もできなくなり、農地が荒れた状態になっていました。
「管理をしっかりと行うので貸してほしい」と交渉したところ、すんなりOKがでました。
息子さんが遠方にいるおじいさんなので、「息子は農業しないから、ぜひ使ってくれ」ということだったので、ソーラーシェアリングができなくても、最悪、果樹農地として活用しようと思い、早めに農地を管理しようと考え、さっそく、畑の雑草の除草作業、草刈りをしました。
また、数年前に伐採した樹木が半分土に埋もれていたため、その撤去を行いました。
すべて一人で、行ったため、週末土日で3週間にわたり、少しずつ行いました。
結果的に、こんなにたくさんの樹木が埋もれていました。
かなりの重労働でしたが、達成感があります。
ところが、ここでまさかの問題発生！
今日そのおじいさんから電話があり「息子から樹木を植えさせないよう言われた、悪いが、貸せない。せっかく草刈りしてもらったのに申し訳ないね」とのことでした。
納得いかず、直接自宅に行って交渉しましたが、「息子が言うこと聞かないからダメだ。私もいつまでいるかわからないから、息子からOKでないとダメだ」とのこと。
マジかよ～～～！！！
息子さんは、高校卒業後に地元を離れてしまっているため、僕はお会いしたことはありません。
57歳くらいの定年間近の県庁職員とのことでした。
頭ガチガチの融通きかない公務員の野郎！ふざけるな～
と思いましたが、僕も同じ公務員でした・笑
融通のきかない、堅い上司はたくさんいますので、そんな方だろうと言い聞かせ、我慢するしかなさそうです。
数日間を費やした僕のソーラーシェアリング第１歩が、タダ働きのボランティアになりました。
ということで、農地を借りる際は、しっかりと相続人まで確認を取ってから、行動しましょう。
昔から知っている近所のおじいさんだから、と安易に行動した僕のミスです。
読者の皆様は同じようなミスをしないようにしてください。
以上、ソーラーシェアリングの土地探しでした。
ここまでで、もし、何か不明な点、確認したい点があれば、ラインで友だち登録を行い、気軽に質問してください！
FIT36円、32円、27円、24円物件の情報配信もしております！
お待ちしております！
ソーラーシェアリングの土地探しまとめ
- ソーラーシェアリングの土地を探すポイントは、道路に接道した電柱の近い耕作放棄地を探しましょう
- 農地を売買・賃借する方法として、農地法第三条の許可を得る必要があります。また、営農計画に沿って、周辺農地の利用を妨げることなく、常時農作業に従事し、農地面積は5,000㎡以上（市町村で独自に変更可能）の確保が必要です。
- 法人で農地を売買する場合は、農地所有適格法人の条件を満たす必要があり、主たる事業が農地であり、農業従事者が議決権の過半を占め、役員の過半が農業に従事しなければならない。
- 法人で農地を賃借する場合は、一般の法人でも可能であるが、賃借条件に解除条件が付されており、地域の農地活動に協力することや、役員や重要使用人が農業に常時従事することが要件となる。
- ソーラーシェアリング実施へ向けた土地交渉の注意するポイントは、農家の家族（後継者）にもしっかりと相談してから、契約を進めましょう。
以上、「ソーラーシェアリング設置へ向けて行動しよう！土地探し編」でした。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
＼ブログランキング応援よろしくお願いします！／
